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全臺六大都會區今 (2) 日分別公佈 2021 年 7 月「建物買賣移轉棟數」,六都交易量合計 1 萬 7593 棟,月減 29.7%,年減 25.4%,累計前 7 月移轉棟數 15 萬 2051 棟,年增 15.6%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,7 月買賣移轉棟數反映的是 6 月交易市況,由於全臺仍處於疫情三級警戒,影響民眾外出看屋、賞屋意願,而部分社區、大樓甚至禁止房仲帶看,避免成為防疫破口,房市交易呈現停擺,因此 7 月交易量有較顯著的衰退。

臺灣在去年 6 月初解封,在「加零」效應發酵下,民眾大致上已回歸正常生活,購屋信心也隨之回升,但今年房市受到疫情嚴峻,三級警戒衝擊下,消費者暫緩賞屋與購屋計畫,讓六都交易量表現多較去年同期下滑。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,臺北市 7 月建物買賣移轉棟數為 1937 棟,移轉跌破 2000 棟,月減 35% 且年減 33%,新北市則是跌破 5000 棟,7 月剩下 4460 棟,月減 2 成且年減 27%,新北市的五股區、三重區、汐止區減少較多,影響主因除受中古屋市場交易減少外,五股區、汐止區新成屋移轉棟數減少也是原因之一。

臺南市是唯一較去年同期交易量增加的縣市,陳金萍表示,受惠南科效應,加上地方建設發展題材不斷,讓臺南房市交易熱度不減,其中交易量最大的行政區為永康區,共交易 705 棟,而安南、安平區交易量也有較大幅度的成長,推測也是有部分建案交屋推升交易量,使臺南市 7 月建物買賣移轉棟數仍維持一定量能表現。

進一步觀察今年前 7 月全臺六大都會區建物買賣移轉棟數年增 15.6%,其中臺北市年增 12.8%,新北市年增 14.6%,桃園市年增 6.4%,臺中市年增 16.7%,臺南市年增 25.4%,高雄市年增 23.2%。

陳金萍說明,去年上半年受到疫情影響,使上半年交易量基期較低,但在 6 月解封後,房市已逐漸回歸正常軌道,遞延性買盤出籠,讓房市逐步回溫。而今年本土疫情於 5 月中旬爆發,且本次疫情較去年嚴重許多,全臺進入三級警戒,民眾被迫延後看屋行程,對房市交易造成嚴重衝擊。陳金萍補充,雖然今年 1-7 月交易量雖較去年同期增加,但增加的幅度已由 1-6 月 24.6% 降至 15.6%,增幅出現收斂跡象。

|資助頭期款得留意220萬元免稅額
長輩想幫子女買房,方式有很多種,其中最常見的就屬於贊助頭期款,子女只需要負擔房貸,對此,翠華地政士事務所李復華地政士表示,長輩資助頭期款屬於現金贈與,需要注意的就是應避免超過免稅額,否則就會被課徵贈與稅。

根據遺產及贈與稅法第22條,每人每年有220萬元的免稅贈與額度,因此若是父母2人要幫忙子女買房,當年的上限額度就是440萬元,不過若是剛好遇上女子結婚,則可以在子女婚嫁前後6個月內多加「婚嫁贈與免稅額」100萬元,等於1年內父母各自可以贈與320萬元,加總起來也就是640萬元的現金。

│第一關:繼承萬萬稅 遺產稅繳多少
安桓地政士事務所所長黃若盈指出,一般來說,民眾得知自己擁有繼承權後,若沒有特殊情況,首先就要繳清遺產稅,才能進行遺產分割、遺贈及買賣等後續動作;而目前遺產稅計算,主要是由遺產總額、遺產淨額及稅率三大部分構成,另外還有政府規定的1200萬元免稅額、扣除額等額度,也是民眾繼承時的合法節稅渠道。

而遺產稅課稅為累進計算,遺產淨額在5千萬元以下,稅率為10%;5千萬到1億元間,課徵500萬元,再乘上15%;1億元以上,課徵1250萬元,稅率20%,換句話說,遺產(房子)價值越高,稅自然也要繳得更多!

|善用建商配合的銀行或建商貸款
近期央行為了打房禁止第二戶享有寬限期,也令人不禁聯想,後續是否會重演2010年針對第二戶下達限貸令,如此一來買房恐貸不到理想成數,因此買預售屋想提高貸款成數,一般來說透過建商配合的銀行辦理整批分戶貸款條件會最好,不過若是貸款成數仍不足的話,建議一開始簽約時就要先留意合約內容,House123執行長邱愛莉指出,部分建商會在契約中註記,若非個人信用問題導致銀行貸款成數不足的話,建商會提供貸款。

建商貸款指的就是銀行貸款成數不足的部分由建商貸款,舉例來說如果想貸8成,但銀行只能貸款7成,建商則可以補足貸款的另外1成,不過得注意的是該房屋的第一順位抵押權為銀行,而第二順位抵押權就會是建商,此外也要留意建商貸款可能也有利率,多數分為兩種,一種為跟銀行相同的房貸利率,另一種則是無息貸款,不過得於3~5年內短期內償還,簽約前得先留意。